JURISPRUDENCIA

Resolución contractual. Compraventa de inmuebles. Daños y perjuicios. Boleto de compraventa. Pacto comisorio. Obligación de escriturar. Mora automática

 

Se confirma la sentencia que rechazó la demanda por resolución contractual y daños y perjuicios en una compraventa de inmuebles, pero se condena a la vendedora a otorgar la escritura traslativa de dominio previo pago del saldo del precio adeudado. Ello así, al concluirse que no medió mora automática, porque el pago del saldo del precio estuvo supeditado al otorgamiento de la escritura y la parte vendedora no cumplió con las obligaciones que estaban a su cargo para instar el trámite escriturario, siendo que la obligación de escriturar es común a ambos contratantes.

 

 

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En la ciudad de Azul, a los cuatro días del mes de Mayo del año Dos Mil Diecisiete, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes, Jorge Mario Galdós y María Inés Longobardi, para dictar sentencia en los autos caratulados “Casaux Alsina Marina Alejandra c/ Veneciano Héctor Omar s/ Resolución contrato compra/venta inmuebles” (Causa N° 61.761), habiéndose procedido oportunamente a practicar la desinsaculación prescripta por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que debían votar en el siguiente orden: Dr. Peralta Reyes-Dr.Galdós- Dra. Longobardi.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

-CUESTIONES-

1era. ¿Es justa la sentencia apelada de fs. 262/279 vta.?

2da. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

-VOTACION-

A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Peralta Reyes, dijo:

I. Marina Alejandra Casaux Alsina promovió demanda por resolución contractual y daños y perjuicios contra Héctor Omar Veneciano, pretendiendo la resolución del contrato de compraventa formalizado entre las partes mediante boleto de fecha 17 de noviembre de 2010 (fs.37/45). Por este boleto de compraventa que en fotocopia luce agregado a fs.24/25vta., Marina Alejandra Casaux Alsina vendió a Héctor Omar Veneciano una fracción de terreno ubicada en el Partido de Bolívar, identificada con la matrícula ... de Bolívar, en un precio de u$s 70.000 (fs.24). Las partes acordaron que este precio sería abonado por el comprador del siguiente modo: la suma de u$s 10.000, en concepto de seña y como principio de ejecución del contrato; la suma de u$s 30.000, pagadera entre los meses de abril y mayo de 2011; y la suma de u$s 30.000, pagadera entre los meses de abril y mayo de 2012 y contra la firma de la escritura (ver fs.24/24vta., cláusulas primera y segunda del referido boleto).

Corresponde destacar, asimismo, que la posesión del inmueble vendido se entregó en el mismo acto de suscribirse el instrumento (fs.24vta., cláusula cuarta), habiéndose estipulado que la escrituración se realizaría en la Escribanía de los Notarios José Gabriel Erreca y María Malena Cordeu, contra el pago de la última cuota determinada en el boleto, indicándose como fecha el día 15 de mayo de 2012 (fs.24vta., cláusula quinta). Cabe mencionar, por último, la estipulación contenida en la cláusula sexta de la convención para el caso que el comprador incumpliera su obligación de pagar las cuotas segunda y tercera, en cuyo caso el contrato se daría por resuelto de pleno derecho, quedando a favor del vendedor las sumas entregadas como única indemnización expresamente pactada, y debiendo el comprador restituir la posesión del inmueble en forma inmediata (fs.24vta./25).

Pues bien, en la demanda que dio origen al presente juicio, sostuvo la actora que el comprador demandado incumplió el pago de la tercera cuota que se estableció en la suma de u$s 30.000 y debía abonarse antes del día 15 de mayo de 2012, ya que la escritura estaba pactada para esa fecha. Dijo que tampoco se habían efectuado los trámites previos a la escrituración, tales como estados parcelarios, pedido de certificados por el escribano, cédula catastral, etc., todo lo que se encontraba a cargo del demandado Héctor Omar Veneciano (fs.39). Partiendo de este incumplimiento del comprador, la actora tuvo por resuelto el contrato por exclusiva responsabilidad de aquél y lo intimó a desalojar el predio (ver cartas documento transcriptas en la demanda a fs.39/39vta.). Finalmente, en la demanda se aludió a un acta que las partes suscribieron en la Escribanía Erreca, de la cual surgirían los siguientes datos fácticos: que Veneciano no había iniciado los trámites para escriturar en la fecha establecida en el contrato, que lo hizo cuando ya la actora había resuelto el contrato por incumplimiento, y que el comprador nunca pagó la cuota final e intentó escriturar cuando ya el contrato había sido resuelto hacía cinco meses (fs.41vta./42).

En el último punto de la demanda se precisó el objeto de la pretensión, solicitándose que se declare la resolución del contrato por incumplimiento del comprador, y que en concepto de daños y perjuicios queden en poder de la actora los importes entregados por el comprador, tal como se estableció en el contrato que es única ley entre las partes (fs.42vta.).

II. La demanda fue contestada por Héctor Omar Veneciano, quien, en lo que aquí interesa, opuso excepción de defecto legal por cuanto no se fijó la cuantía del monto reclamado en concepto de daños y perjuicios, ni se realizó siquiera una determinación aproximada de los mismos (fs.191vta./193). Ya en trance de contestar la demanda y luego de diversas consideraciones preliminares que no es necesario referir en esta instancia, enumeró el accionado los pagos que dijo haberle realizado tanto a la actora como a su madre Silvina Alejandra Muñoz (ver manifestaciones de fs.197vta./198 y comprobantes allegados a fs.171/172). Así dijo que, además del pago de u$s 10.000 que se concretó a la firma del boleto de compraventa, realizó los siguientes pagos: con fecha 24 de mayo de 2011, abonó la suma de $ 25.845,40, equivalente a u$s 6.303, encontrándose firmado el recibo por Silvina Muñoz; con fecha 16 de agosto de 2011, abonó la suma de u$s 1.000, firmando el recibo la actora y Silvina Muñoz; con fecha 24 de agosto de 2011, abonó la suma de u$s 24.000, recibo firmado por Silvina Muñoz; con fecha 25 de agosto de 2011, último pago realizado, abonó la suma de u$s 8.000, habiéndose dejado constancia de que restaba un saldo a abonar de u$s 20.697.

Sobre la base del detalle de pagos reseñado en el párrafo anterior, adujo el demandado que el saldo de precio adeudado no es de u$s 30.000 como lo sostiene la parte actora en su demanda, sino que se eleva a u$s 20.697 (fs.198, anteúltimo párrafo). Y, además de ello, sostuvo el demandado que llegado el mes de mayo de 2012, mantuvo conversaciones con la actora y le informó que estaba dispuesto a pagarle lo adeudado, pero que se hacía imposible la obtención de billetes dólares estadounidenses en virtud del “cepo cambiario” que impedía la compra de dólares en el mercado legal; habiendo recibido como respuesta de la vendedora que no aceptaría otra moneda porque la operación fue contraída en dólares (fs.198vta.). En otro orden de cosas, sostuvo el demandado que asumió la obligación de pagar el estado parcelario y los gastos de escrituración, pero no asumió la responsabilidad de mandarlo a confeccionar ni de realizar los trámites previos a la escrituración (fs.199vta.).

Por lo demás, el demandado Héctor Omar Veneciano dedujo reconvención por escrituración contra la actora, con el objeto de que se condene a ésta a escriturar el inmueble vendido; solicitando que en la sentencia se determine la forma de cancelación del saldo de precio, ya que las circunstancias económicas por entonces imperantes hacían imposible el cumplimiento en la moneda extranjera pactada en el contrato (fs.201vta./202).

La parte actora contestó la excepción de defecto legal y la reconvención deducida, solicitando el rechazo de ambos planteos (fs.214/222vta.). Tras ello se dictó sentencia donde se rechazó la excepción de defecto legal (fs.224/226) y se abrió la causa a prueba, proveyéndose los medios probatorios ofrecidos por las partes (fs.227/228vta.).

III. Habiendo transcurrido el período probatorio se llegó al dictado de la sentencia apelada, donde se desestimó la demanda por resolución de contrato y daños y perjuicios incoada por la vendedora, con costas en el orden causado; así como también se desestimó la reconvención por escrituración formulada por el comprador, con costas al reconviniente (fs.262/279vta.).

1. Luego de señalarse que el caso de autos se rige por el Código Civil, se puntualizó en el fallo que las partes introdujeron un pacto comisorio en el boleto de compraventa que suscribieron, agregándose que, de acuerdo a lo establecido en el art.1203 de dicho código, para que resulte procedente el ejercicio de la facultad resolutoria se requiere la existencia de prestaciones recíprocas pendientes, opción de la parte cumplidora, incumplimiento imputable a la otra parte y gravedad del incumplimiento (fs.264/266). Y teniendo por cumplidos los dos primeros recaudos, se adentró el juzgador en el análisis del incumplimiento atribuido al comprador demandado, consistente en la falta de pago de una parte del precio del negocio (fs.266vta./267vta.).

En esta concreta temática sostuvo el a quo que corresponde tener por auténticos los comprobantes de pago acompañados por el demandado a fs.171/172 (mencionados en el anterior apartado II), por cuanto los mismos fueron reconocidos por la actora a fs.221. Y aquí sentó el juzgador una conclusión medular del pronunciamiento, al poner de relieve que en el recibo que luce en la parte superior de fs.171, medió una expresa imputación de pago formulada por la propia acreedora, haciendo constar que el día 25 de agosto de 2011 recibió la suma de u$s 8.000, a cuenta del terreno con casa de Av. Unzue s/n, restando para el año 2012 la suma de u$s 20.697 (ver fs.268/269). De esta manera se tuvo por probado que del precio acordado en el contrato, el demandado adeuda la suma de u$s 20.697, demostrándose así el incumplimiento en que el mismo incurrió (fs.269/269vta.).

Los hechos ponderados en la sentencia que se mencionan en el párrafo anterior, permitieron que se arribara a otra de las motivaciones dirimentes del decisorio, donde se desestimó lo argumentado por el comprador, en el sentido de que las disposiciones gubernamentales conocidas vulgarmente como “cepo cambiario”, le habrían impedido la compra de dólares en el mercado legal. Así aseveró el a quo que el pago de la última cuota de la compraventa se estipuló para el día 15 de mayo de 2012, por lo que el incumplimiento del accionado se configuró con anterioridad a la entrada en vigencia -el día 6 de julio de 2012- del cepo cambiario, en el que intenta escudarse. Concluyó el juzgador, entonces, en que en el caso de autos se está ante un incumplimiento imputable al comprador (fs.269vta./271).

Claro que la acreditación de los presupuestos hasta aquí examinados encontró un infranqueable valladar al momento de examinarse el último de los extremos exigidos en doctrina y jurisprudencia: la gravedad del incumplimiento. Mediante los cálculos pertinentes dijo el magistrado que, teniendo en cuenta que el accionado adeuda del saldo de precio originariamente convenido la suma de u$s 20.697, al haber pagado la suma de u$s 49.303, se encuentra abonado el 70,5% del precio total convenido; de manera tal que el incumplimiento no resulta importante, severo o grave, y aceptar la operatividad del pacto comisorio importaría convalidar el ejercicio disfuncional de un derecho (fs.271vta./272vta.). En esta línea de pensamiento, concluyó el sentenciante que la resolución contractual requerida por el actor resulta improcedente y la demanda debe ser desestimada (fs.273vta.).

2. En lo que respecta a la otra pretensión acumulada por la demandante, consistente en la reclamación de daños y perjuicios, sostuvo el juzgador que para que prospere la acción resarcitoria ha de resolverse en forma favorable al actor la acción principal, ya que la indemnización constituye una consecuencia o derivación en relación de subordinación lógica y jurídica. En función de ello adujo que al ser desestimada la pretensión principal y subordinante, no cabe más que rechazar la indemnización pretendida (fs.273vta./274).

3. En la parte final de la sentencia se ocupó el a quo de la reconvención por escrituración deducida por el comprador demandado, consistente en obtener el cumplimiento compulsivo por parte de la actora reconvenida de la obligación de hacer -otorgar la escritura traslativa de dominio- asumida en la cláusula quinta del instrumento en el que se plasmó el plan prestacional diseñado por las partes (fs.276, tercer párrafo). Recordó el juzgador que al responder la reconvención, la actora reconvenida destacó enfáticamente que el Sr. Veneciano no cumplió con su pago, no puso a disposición el dinero (fs.276 in fine). Y ello hizo avizorar al sentenciante que en el caso se recorta la silueta de la excepción de incumplimiento contractual, que funciona como excepción dilatoria (fs.276vta., apartados primero y segundo).

De esta manera se adentró el a quo en el meollo de su desarrollo argumental, para poner de relieve que el demandado reconviniente requirió que en la sentencia a dictarse se determine la forma de cancelación del saldo de precio, lo que podría interpretarse como un ofrecimiento de cumplir con su obligación, y neutralizaría la defensa opuesta por la reconvenida (fs.276vta., párrafos tercero y cuarto). Más sostuvo que, para una corriente doctrinaria, cuando la obligación de cumplir a cargo del actor es una suma de dinero, el único temperamento jurídicamente viable es el pago por consignación; o sea que, cuando la obligación del comprador que reclama la escrituración se encuentra vencida, ineludiblemente debe consignar la cantidad adeudada (fs.277).

Y así puntualizó el magistrado que en dicha omisión incurrió el accionado reconviniente, desde el comienzo de la relación jurídica habida entre las partes, a lo largo del proceso y hasta la actualidad, pues nunca demostró contar con la moneda extranjera con la cual debía cancelar el saldo de precio, ni tampoco acreditó haber recurrido a otro tipo de mecanismos posibles (contado con liquidación o cedines emitidos según art.2 de la ley 26.860). Dijo también que ha acaecido un hecho público y notorio durante el curso del proceso, cual es la extinción del cepo cambiario, circunstancia que posibilita al accionado la adquisición de la moneda extranjera necesaria para cancelar lo adeudado, tornándose abstracta su pretensión. De este modo concluyó en que se ha agotado el objeto de la pretensión esgrimida en la reconvención, por lo que no existe colisión de intereses o derechos que deba ser zanjada por el juez. Señaló que ha finalizado el litigio por sustracción de su materia, al haber perdido actualidad la causa que justificó dicha pretensión (fs.277vta./278vta.).

IV. La sentencia reseñada fue motivo de los recursos de apelación deducidos por la actora (fs.282) y por el demandado (fs.284), quienes en esta alzada expresaron sus agravios, respectivamente, mediante los escritos obrantes a fs.318/328vta., y a fs.312/317vta.

1. En la expresión de agravios de la actora se comenzó señalando que en la sentencia se rechazó la demanda y la reconvención, por lo que no hubo resolución del conflicto (fs.318 in fine). Se quejó la apelante porque en el fallo se consideró que el incumplimiento del demandado no fue de una gravedad o entidad suficiente como para dar lugar a la resolución por daños y perjuicios (fs.319vta.); y puntualizó -en sustento de su postura- que Veneciano no sólo no cumplió con el pago del saldo de precio, sino que tampoco cumplió con los trámites previos para escriturar, en el mes de mayo de 2012, en la escribanía designada (fs.320). Adujo que el comprador tenía a su cargo todas las obligaciones previas a la escrituración, que jamás llevó a cabo antes de mayo de 2012, por lo que ante esta situación su parte resolvió la operación sin más trámite (fs.321/321vta.). Precisando aún más esta cuestión sostuvo que, según el contrato, todos los costos de los trámites de escrituración -tanto los previos como los de la escritura misma- serían afrontados por el comprador, ya que éste debía poner en marcha el trámite, contratar al agrimensor para hacer el estado parcelario, concurrir a la escribanía a solicitar se pidieran los certificados, etc. (fs.321vta.). Luego sostuvo que el comprador puso en marcha el mecanismo escriturario, cuando su parte ya había declarado resuelto el contrato, atento la mora automática ipso facto que se habría producido (fs.321vta.). Puntualizó que del acta firmada por las partes en la Escribanía Erreca, se desprende lo siguiente: que Veneciano no había iniciado los trámites para escriturar en la fecha establecida en el contrato; que por las fechas del estado parcelario y los certificados, ha quedado probado que todo el trámite fue iniciado por el comprador cuando la vendedora había resuelto el contrato por incumplimiento; que Veneciano nunca pagó la cuota final (fs.322).

Señaló la parte actora que Veneciano tampoco ofreció cumplir con el inicio de la presente demanda, ni durante la tramitación del juicio; que en el caso no es de aplicación el precedente de esta alzada citado por el a quo; que en autos se está ante un incumplimiento de gravedad, atento a que la desidia del demandado impidió la escrituración en tiempo oportuno; que en autos se está ante un supuesto de pacto comisorio expreso y no es necesaria ninguna intimación previa; que la sentencia incurrió en un yerro al contemplar uno solo de los incumplimientos del comprador (no pago del saldo del 30% del precio), sin hacer alusión al resto de las obligaciones que estaban a cargo de este último (fs.322vta./323vta.). Por todo ello solicitó que sea acogida la pretendida resolución contractual (fs.323vta.).

En otro orden de cosas, la actora se agravió porque se desestimó su pretensión de resarcimiento de daños y perjuicios, y sostuvo que dicha indemnización se estipuló como consecuencia del incumplimiento y no de la resolución (fs.323vta., in fine). Argumentó que el incumplimiento del comprador fue flagrante, por lo que se genera la obligación de reparar el daño causado por dicho incumplimiento; y sostuvo que en el caso ese importe está tarifado, por lo que la obligación resarcitoria de daños es autónoma y no depende de otra cosa que no sea acreditar la falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales (fs.324). Luego hizo referencia a otros daños que dijo haber sufrido pero que no reclamó en atención a la forma en que se planteó la demanda (fs.324/324vta.). A continuación se explayó la apelante en diversas consideraciones relativas a la cláusula penal, que consiste en valuar en forma convencional y anticipada el daño que puede sufrir el acreedor ante el incumplimiento de la obligación principal (fs.324vta.). Y continuó con sus alegaciones, descartando que la cláusula penal pueda ser abusiva o corresponda su morigeración, por lo que concluyó peticionando el acogimiento de los daños y perjuicios reclamados (fs.325/328).

En la parte final de esta expresión de agravios se volcó un planteo subsidiario, a través del cual se procura una solución del conflicto para el supuesto de que no prosperara la resolución contractual (fs.328). Y así señaló la apelante que el juez podría haberse alejado de las posiciones estrictas de las partes, conjugar las mismas y determinar que el demandado debe pagar el saldo de precio impago, más los intereses desde el incumplimiento y los daños y perjuicios -de procedencia autónoma- que ya estaban fijados de manera contractual; ello, a los fines de que su parte no se vea obligada a iniciar un nuevo juicio por cumplimiento de contrato (fs.328vta.).

2. La expresión de agravios del demandado comienza por la crítica a la decisión de la anterior instancia, en lo que respecta a las costas de las acciones de resolución contractual y daños y perjuicios, puntualizándose que las mismas deben imponerse a la actora por ser vencida (fs.313/315). También se agravia el accionado por la forma en que se adjudicaron las costas de la reconvención por escrituración, las que a su entender deben imponerse a la contraria y no a su parte -como se dispuso en el fallo-, en virtud de que el rechazo de la escrituración es infundado y contrario a derecho (ver fs.315/316).

Recalando en la parte principal de esta pieza recursiva, se agravia el demandado por el rechazo de la reconvención por escrituración, señalando que no es procedente la consignación del saldo adeudado, como lo exigió el anterior juzgador. Y así sostuvo el comprador demandado que ofreció abonar el saldo adeudado, nunca se negó, como contraprestación previa a la escrituración. Sostuvo que al no existir más el denominado cepo cambiario, se encuentra en condiciones de abonar el saldo actualizado y escriturar el inmueble, por lo que cuestiona al decisorio apelado al rechazarse la pretensión escrituraria (fs.316/317).

Habiéndose practicado todos los pasos procesales de rigor se llamaron autos para sentencia (fs.338) y se llevó a cabo el sorteo de ley (fs.339), habiendo quedado estos obrados en condiciones de ser abordados a los fines del dictado de este pronunciamiento.

V. Ante la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, corresponde dejar aclarado que el presente litigio debe ser resuelto a la luz de las normas del derogado Código Civil (conforme se decidió en la sentencia motivo de recurso), siendo ésta la norma aplicable, porque todos los hechos de autos se cumplieron durante la vigencia del anterior ordenamiento (art.7 del C.C. y C.). De todas maneras, también es de utilidad resaltar que en la materia que nos ocupa no se advierte la existencia de regulaciones disímiles entre ambos cuerpos normativos, que pudieran suscitar alguna problemática de derecho transitorio o intertemporal; por lo que el nuevo código servirá de valiosa guía interpretativa al recoger los lineamientos actuales que imperan en doctrina y jurisprudencia (esta Sala, causas n°61309, Gónzalez”, del 14/2/2017; n°61646, “Echeverría”, sentencia del 18/4/2017, entre muchas otras).

VI. Anticipo opinión en el sentido de que habré de propiciar la confirmación de la sentencia apelada, en cuanto se rechazó la demanda por resolución de contrato y daños y perjuicios que dio origen al presente proceso, si bien los fundamentos de mi decisión serán distintos a los esgrimidos por el juzgador de la anterior instancia. Me explicaré a continuación, dejando aclarado que en las motivaciones de este voto receptaré algunas de las alegaciones volcadas por el accionado en su contestación de demanda, las que han quedado implícitamente sometidas a esta alzada, en virtud de que esta parte no pudo apelar, por falta de gravamen, la parcela de la sentencia apelada que estoy analizando (arts. 34 inciso 4, 260, 262, 266, 272 y ccs. del Cód. Proc.; esta Sala, causas n°54327, “Ricco”, n°54328, “Lancioni”, sentencia del 01/03/2012, entre otras).

1. Sabido es que la doctrina resulta bastante coincidente en cuanto a los requisitos que deben reunirse para la resolución del contrato, exigiéndose la existencia de un contrato válido con prestaciones recíprocas, el incumplimiento de la parte contra la que se ejercita la resolución y la falta de culpa de la parte que opta por la resolución (Ibañez, Resolución por incumplimiento, pág.165). Y se señala como requisito esencial para la resolución contractual el denominado incumplimiento resolutorio, lo que significa que es menester examinar los caracteres del incumplimiento para vislumbrar si el mismo puede ser calificado de resolutorio (Ibañez, ob. cit. pág.166). Precisando esta idea señala el mismo autor que no cualquier incumplimiento autoriza la resolución del contrato, por lo que es posible hablar de incumplimientos resolutorios y de incumplimientos no resolutorios; siendo menester distinguir, en esta misma línea conceptual, entre el incumplimiento y la falta de cumplimiento. En efecto, si bien todo incumplimiento supone una falta de cumplimiento, no toda falta de cumplimiento es un incumplimiento resolutorio (ob. cit. págs.176 y 177). En esta última página de la mencionada obra se enumeran algunos casos en los cuales la falta de cumplimiento no configura un incumplimiento resolutorio, como sucede cuando el que no cumplió puede invocar una excusa absolutoria para no cumplir, que se da en la hipótesis de la exceptio non adimpleti contractus (art.1201), en virtud de la cual uno de los contratantes no ha cumplido porque el otro tampoco lo hizo. Es lícito no cumplir si la otra parte no cumple; la falta de cumplimiento en este caso no es una conducta antijurídica (Ibañez, ob. cit. pág.177).

Y es en este punto donde se debe hacer hincapié en el requisito de la mora (que resulta dirimente en el supuesto de autos), definida por Wayar como “la situación anormal de retraso en el cumplimiento por la que atraviesa una obligación exigible, cuando por una causa imputable, el deudor no satisface oportunamente la expectativa del acreedor o éste rehúsa las ofertas reales que se le formulan, y que subsiste mientras la ejecución de la específica prestación, aunque tardía, sea posible y útil” (Tratado de la mora, Bs. As. 2007, pág.111). En referencia concreta a la resolución contractual, en nuestra doctrina es generalizada la opinión de que para que la misma sea procedente, el deudor debe estar constituido en mora (Ibañez, ob. cit. págs.222 y 223). Así puntualiza Gastaldi que el segundo presupuesto de funcionamiento de la cláusula comisoria es la mora; se entiende la del incumplidor, la de la parte contra quien se pide la resolución. Se trata de un requisito esencial, pues sin mora no hay incumplimiento, y si bien el requisito de la mora no surge expresamente del art.1204, no se discute su necesidad, aspecto en el cual coinciden la doctrina y jurisprudencia. Ello sin dejar de precisar que hay supuestos en que no sería exigida la mora, como sucede en aquéllos casos de incumplimiento absoluto, cuando se tiene la certeza de que el deudor no cumplirá y, por ende, se haga imposible el cumplimiento futuro (Gastaldi, Pacto Comisorio, págs.147 y 148; Lavalle Cobo, en Código Civil Comentado de Belluscio director-Zannoni coordinador, tomo 5, págs.984 y 985; Ramella, La resolución por incumplimiento, págs.68 y 69).

A modo de síntesis de su exposición, expresa Ibañez que el presupuesto resolutorio es el incumplimiento, el que para ser tal conlleva implícito el requisito de la mora, la que a su vez puede o no exigir la previa interpelación para su configuración. En algunos casos el incumplimiento se configura con el simple retraso, mientras que en otros casos el incumplimiento recién se configurará con la interpelación moratoria. En suma, la resolución presupone el incumplimiento. Éste último en algunos casos se configura con la simple demora, y, en otros, hace falta además la previa constitución en mora del deudor por medio de la correspondiente interpelación moratoria (ob. cit. pág.227).

2. Formuladas las precedentes consideraciones de derecho que resultan de utilidad a los fines de encuadrar el supuesto en examen, es posible adentrarse en las concretas circunstancias de la causa; tarea que acometeré en este punto, donde también señalaré las particularidades de la obligación de escriturar (art.1185 del Cód. Civil), por ser la que constituye la materia de autos.

Si se examina el boleto de compraventa celebrado entre las partes con fecha 17 de noviembre de 2010 (ya mencionado en el apartado I de este voto), puede apreciarse que el precio de la compraventa se fijó en la suma de u$s 70.000, habiéndose abonado la suma de u$s 10.000 en concepto de seña y como principio de ejecución del contrato, mientras que la suma de u$s 30.000 sería pagadera entre los meses de abril y mayo de 2011, y la restante suma de u$s 30.000 se pagaría entre los meses de abril y mayo de 2012 y contra la firma de la escritura (ver cláusula segunda del boleto a fs.24/24vta.).

De los comprobantes de pago allegados a fs.171/172, examinados en la sentencia apelada, se desprende que el comprador adeuda del saldo de precio originariamente convenido la suma de u$s 20.697, al haber pagado la suma de u$s 49.303, de manera que se encuentra abonado el 70,5% del precio total convenido. Fue por esta razón que se consideró que el incumplimiento del comprador no resulta de gravedad y, en base a este fundamento, se rechazó la resolución contractual pretendida por la parte actora (véase el apartado III, punto 1 del presente voto). Quiere ello decir que se tuvo por configurado el incumplimiento del comprador, pero no se le asignó al mismo la gravedad suficiente como para viabilizar la resolución del contrato de compraventa (art.1203 del Cód. Civil).

Ahora bien, el análisis de la cláusula quinta del boleto resulta esencial, a mi juicio, para arribar a una conclusión diferente a la sentada en la sentencia de grado, esto es, que en la especie no medió mora del comprador en su obligación de pagar el saldo de precio de la operación; siendo por esta razón que debe ser desestimada la demanda de resolución contractual. Considero que en el caso no hubo un incumplimiento imputable al comprador demandado, por lo que la definición del litigio la encuentro en la ausencia del tercer requisito mencionado por el a quo en orden a la procedencia del mecanismo resolutorio en escorzo (ver apartado III. 1., primer párrafo, de este voto). Tal como ya lo anticipé, para establecer esta definición del litigio receptaré algunas alegaciones formuladas por el accionado en su escrito de contestación de demanda, las que han quedado implícitamente sometidas a esta alzada, puesto que esta parte no ha podido apelar, por falta de gravamen, dicha parcela del pronunciamiento apelado (ver especialmente fs.199vta./200; arts.34 inciso 4, 260, 262, 266, 272 y ccs. del Código Procesal).

Las partes estipularon en la cláusula quinta del boleto de compraventa, que la escritura traslativa de dominio se realizará ante la Escribanía Erreca y Cordeu, y se suscribirá contra el pago de la última cuota determinada en el boleto, indicándose como fecha el día 15 de mayo de 2012. También se hizo constar que los impuestos, gastos, honorarios de escrituración, y honorarios para la confección del estado parcelario serán abonados por la parte compradora, de manera exclusiva (ver fs.24vta., cláusula quinta de la convención). Esta es la cláusula medular del negocio jurídico que merece ser debidamente interpretada a los fines de zanjar el litigio planteado entre las partes; para lo cual se impone analizar los caracteres de la obligación de escriturar que es común a todos los contratantes, pues todos ellos deben desplegar las conductas pertinentes y brindar la colaboración necesaria para arribar a la concreción del acto escriturario, a lo que suma el rol preponderante que ocupa el notario que habrá de formalizar el instrumento público (arts.625, 997, 998, 999, 1000, 1001, 1002, 1184 inciso 1, 1185 y ccs. del Código Civil).

3. Este tribunal ha destacado las características de la obligación de escriturar, poniendo de relieve que se trata de una obligación de hacer, cuya concreción depende de la sumatoria o conjunción de conductas específicas que deben realizar los contratantes, colaborando con el funcionario público a quien corresponde la faena de reunir todos los elementos necesarios (esta Sala, causa n° 50.250 del 20-2-07, “Berastain”; causa n° 53.321 del 25-8-09, “Guerrero”, con cita de doctrina y jurisprudencia). Y en esta misma línea conceptual, en un supuesto que presentaba alguna similitud con el presente, sostuvo esta alzada que en razón del deber de colaboración que emana del principio de buena fe contractual, era evidente que pesaba sobre los allí actores (cedentes transmitentes del inmueble) la carga de instar el trámite necesario para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a favor del cesionario, facilitando al escribano todos los elementos que estuvieran a su alcance a los fines de concretar dicho acto. Se dijo, asimismo, que no había mediado ninguna gestión de los actores tendiente a que el escribano avanzara en el trámite escriturario, siendo que, como es sabido, se le deben suministrar al notario todos los datos y documentación necesaria para obtener los certificados y adoptar las demás medidas que resulten pertinentes (art.1198, primer párrafo del Cód. Civil; arts.163 inciso 5, 375, 384 y ccs. del Cód. Proc.; esta Sala, causa n° 59.169 del 12-3-15, “Spitale”).

En este mismo orden de ideas es de utilidad recordar la opinión de Wayar, quien enseña que la obligación de escriturar se rige por las normas de las obligaciones de hacer y, por su especial naturaleza, es común a ambos contratantes: tanto el vendedor como el comprador se encuentran obligados a realizar y aportar su concurso personal para concretar la escrituración; por aplicación de esta regla se ha resuelto que las dos partes firmantes de un boleto de compraventa están obligadas, en igual medida, a cumplir los trámites necesarios para que la escritura se otorgue en la fecha convenida (ob. cit. págs.642 y 643).

4. Si se repasan los actos cumplidos por la parte vendedora en el desarrollo del iter contractual, puede apreciarse que pese a que había percibido un 70,5% del precio total convenido durante el transcurso del año 2011 (ver comprobantes de pago de fs.171/172 y las conclusiones de la sentencia apelada ya referidas), nada hizo -con posterioridad- para instar el trámite escriturario. No se ha acreditado en autos que la vendedora haya concurrido a la escribanía interviniente a llevar los títulos de propiedad, datos personales y demás documentación que resultaban esenciales para solicitar los pertinentes certificados; por lo que resultaba imposible que el notario pudiera poner en marcha los trámites escriturarios. En la cláusula quinta del boleto de compraventa se había estipulado que la escritura se otorgaría en la Escribanía Erreca-Cordeu y que en ese momento el comprador pagaría la última cuota determinada en el boleto, indicándose como fecha el día 15 de mayo de 2012 (fs.24vta.). Pero, claro está, para que fuera posible concretar el acto escriturario en esta fecha, se requería -como recaudo insoslayable- que la parte vendedora acudiera a la escribanía a cumplimentar las obligaciones que sobre ella pesaban, esencialmente, la de aportar la documentación y demás datos que el notario necesitaba para labrar el instrumento público. Ninguna prueba hay en la causa de que la vendedora haya cumplido con estas obligaciones esenciales que sobre ella recaían (arts.375, 384 y ccs. del Cód. Proc.).

Se equivoca la actora cuando considera que el comprador tenía a su cargo la realización de los trámites previos para escriturar y no cumplió los mismos (ver la reseña de la expresión de agravios de esta parte en el punto 1 del apartado IV). Esto encierra una errónea interpretación de los términos literales de la convención, pues la única obligación asumida por el comprador fue la de pagar los impuestos, gastos y honorarios de la escrituración y de la confección del estado parcelario (fs.24vta., cláusula quinta del boleto), tal como lo puso de resalto el accionado en su responde, en consideraciones que han quedado implícitamente sometidas a esta alzada (fs.199vta.). Pero ello no relevaba a la vendedora de cumplir con las insoslayables obligaciones a su cargo, consistentes en concurrir a la escribanía y entregar la documentación y demás datos que fueran necesarios para la realización de la labor notarial (arts.217 y 218 del Código de Comercio; art.1197 del Código Civil; arts.1062 y 1063 del C.C. y C., utilizable como guía hermenéutica).

Nada de esto cumplió la vendedora, quien escudándose en una supuesta mora automática que, como se verá, no es de aplicación en la especie, a los pocos días de haber transcurrido el día 15 de mayo de 2012 (indicado en el boleto), se apresuró a remitir una carta documento con fecha 24 de mayo de 2012, donde comunicó que el contrato quedaba resuelto por exclusiva responsabilidad del comprador, porque éste no había cancelado el saldo de precio de la operación. Fue así que intimó al comprador a desalojar el predio en el plazo de cinco días (ver carta documento de fs.27, reproducida mediante un segundo envío postal fechado el día 10 de julio de 2012). Ante esta actitud intempestiva, el comprador remitió -con fecha 17 de julio de 2012- la carta documento agregada a fs.30, donde hizo constar que se había abonado el 70% del precio, y que no había recibido ninguna comunicación para escriturar, ni de la vendedora, ni de los escribanos intervinientes (ver carta documento de fs.28/29). En este envío postal, el comprador puso de manifiesto su expresa voluntad de dar efectivo cumplimiento al convenio, contra el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, conforme lo pactado. También informó que se cursaría intimación fehaciente a los escribanos para que se fije fecha, hora y lugar en que se realizará la escrituración. En la parte final de esta misiva se hizo referencia al cepo cambiario, que restringía la adquisición de dólares billetes, y a la posibilidad de cancelar el saldo en pesos de curso legal a la equivalencia al cambio oficial del día del pago (fs.30 in fine).

Y puntualicé en el párrafo precedente que la vendedora ha pretendido invocar la mora automática del comprador en cuanto a la obligación de pagar el saldo de precio, apoyándose en la fecha indicada en la cláusula quinta del boleto de compraventa (15 de mayo de 2012). Las reglas de la mora automática no son aplicables, por regla, en este tipo de obligaciones, habiéndose señalado que “en las obligaciones de escriturar la mora no se produce de pleno derecho, ya que su régimen en este tipo de obligaciones se encuentra alterado, no siendo de aplicación, sin más, el primer apartado del art.509 del Código Civil, por cuanto tratándose de una obligación de hacer, que pesa indistinta y recíprocamente sobre el comprador y vendedor, cualquiera de las partes puede exigir su cumplimiento o colaborar para que la obligación sea ejecutada” (CNCiv., sala E, 2/8/05, LL 2005-F-304). Aunque cabe dejar destacado que en algunos supuestos uno de los obligados puede quedar constituido automáticamente en mora, como sucede cuando la escritura se firma en una fecha cierta, y encontrándose reunidos todos los requisitos necesarios para la escrituración, y llegada la fecha indicada, no se presenta a suscribir el acto (conf. Wayar, ob. cit. págs.646 y 647). Pero, evidentemente, esta no es la situación que se presenta en autos, donde no se probó que la vendedora haya cumplido con las obligaciones a su cargo ni que se hubiera avanzado en la realización del trámite escriturario; de manera que es posible afirmar, de un modo concluyente, que en el caso no hubo mora ni incumplimiento imputable al comprador, debiendo desestimarse, por esta razón, la resolución contractual pretendida por la parte actora (arts.1185, 1187, 1203 y ccs. del Cód. Civil). Expresa Lavalle Cobo que en el caso especial de la obligación de escriturar, se ha decidido que no se incurre en incumplimiento de ella si previamente no se determinaron las circunstancias de tiempo y lugar de ejecución del acto (ob. cit., tomo 5, pág.985). Y en otra parte de su comentario, puntualiza este mismo autor que dado el carácter de la obligación de escriturar, no existe mora de una de las partes si la otra no presta la colaboración necesaria que haga posible el cumplimiento de la prestación (ob. cit., tomo 5, pág.857).

5. Para concluir basta con recordar que el Escribano José Gabriel Erreca le remitió una carta documento a la actora, con fecha 5 de octubre de 2012, mediante la cual la notificó que se había fijado el día 12 de octubre de ese año, a las 17 horas, para la firma de la escritura traslativa de dominio (fs.26). Pero la actora hizo caso omiso de esta notificación, y en el acta de manifestación que se suscribió en la escribanía el día 12 de octubre de 2012, insistió en su equivocada postura y recordó que ya había operado la resolución del contrato (fs.12/13). Reitero, una vez más, lo dicho precedentemente: en el caso de autos no rige la mora automática en cuanto al pago del saldo de precio, porque el mismo estaba supeditado al otorgamiento de la escritura; y la parte vendedora no cumplió con las obligaciones que estaban a su cargo para instar el trámite escriturario, siendo que la obligación de escriturar es común a ambos contratantes. Asimismo, surge de los términos del boleto, que el comprador sólo tomó a su cargo los honorarios, impuestos y gastos de la escritura y del estado parcelario, pero ello no quiere decir que haya asumido -en plenitud- la obligación de realizar todos los trámites escriturarios, máxime que los más esenciales recaen -en forma exclusiva- sobre la parte vendedora, quien debe entregar al notario toda la documentación y demás datos que fueran necesarios para la confección del instrumento público. Quiere ello decir que la resolución del contrato que dispuso -unilateralmente- la vendedora, es claramente improcedente y contraria a derecho, por cuanto no se configuró en el caso el requisito del incumplimiento imputable al comprador, sino que, por el contrario, fue la propia vendedora la que incumplió las obligaciones que estaban a su cargo (arts.625, 1071, 1185, 1187, 1197, 1198 primer párrafo, 1201, 1203, 1204 y ccs. del Cód. Civil; arts.163 inciso 5, 330, 354, 375, 384 y ccs. del Cód. Proc.; conf. Lavalle Cobo, ob. cit., tomo 5, pág.858, con cita de un precedente jurisprudencial atinente al caso, en nota 10 al pie de esta página).

Del modo en que se resuelve la cuestión no es necesario incursionar en la falta de gravedad del incumplimiento atribuido al comprador, que se erigió en la idea dirimente del pronunciamiento de grado; y ello porque he concluido que no hubo tal incumplimiento. Si bien puede señalarse obiter dicta que el importante porcentaje del precio pagado por el adquirente (70,5%), sumado a las características del caso traído a juzgamiento, marca la inviabilidad de cualquier intento de resolución contractual, lo que pone aún más de manifiesto el abusivo proceder de la parte accionante (arts.1071, 1203 y ccs. del Cód. Civil; esta Sala, causa n° 56.653, “Calviño”, del 13-9-12; causa n° 56.329, “Inmotta S.A.”, del 1-11-12, citada en la sentencia apelada de la anterior instancia).

Es por todo ello que, sobre la base de los fundamentos aquí expresados, propicio la confirmación de la sentencia apelada en cuanto se rechazó la demanda por resolución contractual interpuesta por la vendedora.

VII. Habiendo quedado desestimada la resolución contractual deducida por la vendedora accionante, cabe ocuparse de la acción por daños y perjuicios acumulada en su demanda, mediante la cual pretende que, una vez resuelto el vínculo contractual, queden en su poder los importes entregados por el comprador (ver apartado I del presente voto).

Como derivación lógica del resultado al que arribé en el tratamiento de la temática anterior, debe confirmarse la sentencia apelada en cuanto rechazó la indemnización de daños y perjuicios pretendida por la actora. Dijo el a quo en su sentencia que para que prospere la acción resarcitoria ha de resolverse en forma favorable al actor la acción principal, ya que la indemnización constituye una consecuencia o derivación en relación de subordinación lógica y jurídica; por lo que al ser desestimada la pretensión principal y subordinante, no cabe más que rechazar la indemnización pretendida (ver apartado III, punto 2).

La subordinación lógica de la pretensión resarcitoria a la acción principal de resolución contractual, se vislumbra mucho más nítida a la luz de los fundamentos que he dado en el presente voto para desestimar esta última acción, pues ha quedado en claro que no hubo incumplimiento imputable ni mora del comprador demandado, sino que fue la propia vendedora la que no dio cumplimiento a su obligación de instar el trámite escriturario. Y si no hubo mora del comprador surge indudable la improcedencia de la pretensión de daños y perjuicios esgrimida por la vendedora, pues como lo destaca Compagnucci de Caso, el principal efecto del estado de mora es, tal como lo dispone el art.508 del Código Civil, el afrontar el pago de la indemnización por los daños causados al acreedor; son los denominados daños moratorios, que tienen igual naturaleza que el resto de los perjuicios reparables; y si la obligación es dineraria comienzan a correr los intereses moratorios (art.622 del mismo código) (autor citado, en Código Civil de Bueres dirección-Highton coordinación, tomo 2-A, págs.109 y 110).

Las alegaciones expuestas por la actora en su escrito recursivo no pueden conmover -en modo alguno- la conclusión sentada precedentemente. En efecto, allí sostuvo que la indemnización de daños estipulada en el contrato (que asimila a una cláusula penal), se previó como consecuencia del incumplimiento y no de la resolución; y agregó, seguidamente, que el incumplimiento del comprador fue flagrante y que, por ende, se genera la obligación de resarcir el daño causado (ver la reseña efectuada en el apartado IV, punto 1). Si como lo señalé en el apartado VI del presente voto, en el caso de autos no hubo mora ni incumplimiento culpable del comprador, es a todas luces evidente que no puede prosperar la indemnización de daños y perjuicios reclamada por la vendedora, quien -como ya lo puntualicé- fue la que incumplió las obligaciones que se hallaban a su cargo en el iter del trámite escriturario (arts.508, 509, 510, 511, 512 y ccs. del Código Civil; arts.1716, 1721, 1724 y ccs. del C.C. y C., aplicable en autos como importante pauta hermenéutica).

Por los fundamentos aquí expuestos, propongo la confirmación de la sentencia apelada en cuanto se rechazó la demanda por indemnización de daños y perjuicios incoada por la vendedora.

VIII. Como natural derivación de las conclusiones precedentemente expuestas, soy de opinión de que debe ser revocada la sentencia apelada en la parcela que dispone el rechazo de la reconvención por escrituración deducida por el comprador demandado. Efectivamente, si el comprador demandado no incurrió en mora y si fue la vendedora quien incumplió las obligaciones que estaban a su cargo, no pueden caber dudas de que ésta última debe ser condenada a escriturar el inmueble vendido. Así señala Lavalle Cobo al comentar el art.1187 del Código Civil, que esta norma en concordancia con lo dispuesto en el art.1185 (y también con lo señalado en los arts.629 y 630 mismo código), establece que la obligación de escriturar será juzgada como una obligación de hacer; por lo que la parte que no cumpliere con esa obligación, podrá ser demandada para que otorgue la escritura pública, con el apercibimiento de que, en caso contrario, la obligación se resolverá en la de pagar los daños y perjuicios (ob. cit., tomo 5, págs.856 y 857).

En lo que constituye el meollo del fallo apelado en esta parcela del litigo, adujo el a quo que para una corriente doctrinaria, cuando la obligación de cumplir a cargo del actor es una suma de dinero, el único temperamento jurídicamente viable es el pago por consignación; o sea que, cuando la obligación del comprador que reclama la escrituración se encuentra vencida, ineludiblemente debe consignar la cantidad adeudada (fs.277). Y así puntualizó el juzgador que el comprador nunca demostró contar con la moneda extranjera con la cual debía cancelar el saldo de precio, ni tampoco acreditó haber recurrido a otro tipo de mecanismos posibles (contado con liquidación o cedines); para señalar, finalmente, que al haber desaparecido el denominado cepo cambiario, ha devenido abstracta esta cuestión (fs.277vta./278vta.).

Al analizar los caracteres de la demanda en el juicio de escrituración, expresa Kiper que “el comprador no necesita depositar previamente el saldo de precio adeudado. Sucede que ambas prestaciones (escriturar y pago del precio) son correspectivas y simultáneas, sobre todo si así se estableció en el boleto, de modo que el pago puede hacerse en el momento que fije el juez para el otorgamiento de la escritura. No tiene sentido que el comprador deposite una suma de dinero a la espera de la finalización del juicio, cuando nada impide que lo haga posteriormente; lo que sí debe quedar claro es que la escritura no podrá otorgarse si al menos no lo hace en el momento referido, cumpliendo así las obligaciones a su cargo” (Juicio de escrituración, 2da. edición, Bs. As. 2004, pág.320).

Más adelante, al reseñar las posturas doctrinarias que parecen sentar una solución contraria, brinda Kiper una síntesis que a mi juicio resulta decisiva, poniendo de resalto que “cuando se hubiera establecido en el boleto que ambas prestaciones tuvieran que satisfacerse simultáneamente (vgr., pago del saldo de precio en el acto de escrituración), el actor no debería consignar anticipadamente, pues ello significaría para una de las partes tener que cumplir con antelación a la otra, cuando no habría sido así lo convenido por ellas” (ob. cit. págs.368 y 369). En esa misma línea conceptual se manifiesta Morello, quien señala que: “No es necesario acompañar boleta de depósito del saldo de precio adeudado cuando en el contrato (boleto) se estableció que el pago de referencia tendría lugar en el acto de firmar la escritura traslativa de dominio (CNCiv., sala F, 31-3-1977, ED 81-763). Como las obligaciones correspectivas son de cumplimiento simultáneo, no es necesario acompañar boleta de depósito del saldo adeudado. Ello ocurre en el acto de firmarse la escritura. Hemos repetido que el hecho de promover demanda por cumplimiento importa una manifestación tácita del accionante de cumplir a su vez las obligaciones propias, o sea las que están a su cargo” (El boleto de compraventa inmobiliaria, 4ª edición, con la colaboración de De la Colina, La Plata, 2008, pág.803).

Con arreglo a las consideraciones precedentes, entiendo que no era necesario que el comprador consignara el saldo de precio adeudado al deducir la reconvención por escrituración (fs.201vta./203vta.); pues la sola interposición de esta acción por vía reconvencional, importó la manifestación tácita del comprador de cumplir con su obligación de pagar el saldo de precio adeudado al momento de otorgarse la escritura traslativa de dominio a su favor. Más aún, en aquélla oportunidad, el reconviniente solicitó que en la sentencia se determinara la forma de cancelación del saldo de precio, en atención a las medidas económicas que limitaban la adquisición de moneda extranjera (fs.202). Esta cuestión relativa al cepo cambiario ha perdido vigencia en la actualidad, debiendo ser valorada como una circunstancia sobreviniente en el curso del proceso (como lo hizo el a quo a fs.278), por lo que ahora el comprador deberá satisfacer lo adeudado en la moneda extranjera pactada en el contrato (art.617 del Cód. Civil; art.163 inciso 6 del Cód. Proc.). En virtud de ello, no considero pertinente formular reflexión alguna sobre esta temática relativa al cepo cambiario, puesto que la misma ha perdido toda virtualidad.

Dadas las consideraciones precedentes, propicio la revocación de la sentencia apelada en cuanto rechazó la reconvención por escrituración, acogiéndose, de este modo, los agravios volcados a fs.316/317. Consecuentemente, se debe condenar a la vendedora Marina

Alejandra Casaux Alsina a otorgar la escritura traslativa de dominio del inmueble vendido (identificado con la matrícula ... del Partido de Bolívar; certificado de fs.141/143), a favor del comprador Héctor Omar Veneciano, por ante los escribanos designados José Gabriel Erreca y/o María Elena Cordeu, dentro del plazo de sesenta días de adquirir firmeza la presente sentencia; debiendo el comprador abonar en el acto de la escrituración el saldo de precio adeudado de u$s 20.697 (determinado en la sentencia apelada a fs.269/269vta y fs.272, y sin adición de intereses por no haber mora del comprador), con más los impuestos, gastos y honorarios de la escrituración y de la confección del estado parcelario, conforme lo pactado en la cláusula quinta del boleto de compraventa (fs.24vta.; arts.1185, 1187, 1197 y ccs. del Cód. Civil). Todo ello bajo apercibimiento de que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez suscribirá la escritura por él y a su costa, debiendo ordenar el magistrado las medidas complementarias que correspondan. Y bajo apercibimiento, también, de que si la escrituración no fuere posible, la parte vendedora deberá resarcir los daños y perjuicios que fueren pertinentes (art.508, 509, 622, 1185, 1187, 1197 y ccs. del Cód. Civil; arts.510 y 511 del Cód. Proc.).

IX. 1. Con relación a las costas por la demanda de resolución contractual y daños y perjuicios, que en la sentencia apelada se impusieron en el orden causado, considero que debe hacerse lugar al recurso de apelación deducido por el demandado (fs.313/315), imponiéndose las mismas a la parte actora que ha resultado vencida (art.68 del Cód. Proc.).

En efecto, para asignar las costas en el orden causado, tuvo en cuenta el a quo el basamento esencial de su decisorio, o sea lo atinente a la falta de gravedad del incumplimiento atribuido al adquirente, señalando que como ello depende del arbitrio judicial, existen motivos suficientes para adjudicar las costas del modo en que lo hizo (fs.274/274vta.). Pero sobre la base de los fundamentos dados en el presente voto, donde se concluyó en que no hubo incumplimiento imputable al comprador y sí un incumplimiento de las obligaciones que le incumbían a la vendedora, se arriba a la conclusión de que las costas por estas acciones deben imponerse a la actora, que ha sido claramente vencida en el proceso (art.68 del Cód. Proc.); debiendo revocarse esta parte del pronunciamiento apelado.

2. En lo que respecta a las costas correspondientes a la reconvención por escrituración, en atención a la revocación de esta parcela del fallo, cabe su adecuación conforme a lo preceptuado por el art.274 del código ritual, debiendo imponerse las mismas a la actora reconvenida que ha resultado vencida (art.68 del Cód. Proc.).

3. Finalmente, la regulación de los honorarios debe diferirse para la oportunidad procesal pertinente, sin perjuicio de dejar aclarado que no fueron impugnadas por las partes las consideraciones de la sentencia apelada en torno a la base regulatoria que habrá de computarse (fs.274vta./275, punto V, y fs.278vta./279, punto IV). De allí que esta parte del pronunciamiento haya adquirido firmeza y deba regir la futura regulación de las retribuciones profesionales (arts.260, 266, 272 y ccs. del Cód. Proc.; arts.31 y 51 del dec.ley 8.904/77).

Así lo voto.

A la misma cuestión, los Dres. Galdós y Longobardi, por los mismos fundamentos, adhieren al voto que antecede, votando en igual sentido.

A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Doctor Peralta Reyes, dijo:

Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fs.262/279vta., por los fundamentos aquí expresados, en cuanto se rechazó la demanda por resolución contractual y daños y perjuicios incoada por la vendedora; 2) Revocar la sentencia apelada de fs.262/279vta., en cuanto se rechazó la reconvención por escrituración deducida por el comprador, acogiéndose, de este modo, los agravios de esta parte; 3) Consecuentemente, condenar a la vendedora Marina Alejandra Casaux Alsina a otorgar la escritura traslativa de dominio del inmueble vendido (matrícula ... del Partido de Bolívar), a favor del comprador Héctor Omar Veneciano, por ante los escribanos designados José Gabriel Erreca y/o María Elena Cordeu, dentro del plazo de sesenta días de adquirir firmeza la presente sentencia; debiendo el comprador abonar en el acto de la escrituración el saldo de precio adeudado de u$s 20.697 (sin adición de intereses por no haber mora), con más los impuestos, gastos y honorarios de la escrituración y de la confección del estado parcelario, conforme lo pactado en la cláusula quinta del boleto de compraventa. Todo ello bajo apercibimiento de que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez suscribirá la escritura por él y a su costa, debiendo ordenar el magistrado las medidas complementarias que correspondan; y bajo apercibimiento, también, de que si la escrituración no fuere posible, la parte vendedora deberá resarcir los daños y perjuicios que fueren pertinentes; 4) Revocar la sentencia apelada en cuanto a la adjudicación de las costas por la demanda de resolución contractual y daños y perjuicios, las que se imponen a la parte actora que ha sido vencida en el proceso (art.68 del Cód. Proc.); 5) Adecuar las costas de la reconvención por escrituración, imponiéndolas a la actora reconvenida que ha resultado vencida (arts.68 y 274 del Cód. Proc.); 6) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad, haciendo constar que han adquirido firmeza las consideraciones de la sentencia apelada en torno a la base regulatoria que habrá de computarse (fs.274vta./275, punto V, y fs.278vta./279, punto IV; arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77).

Así lo voto.

A la misma cuestión, los Dres. Galdós y Longobardi por los mismos fundamentos, adhieren al voto que antecede, votando en igual sentido.

Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:

SENTENCIA

Azul, Mayo de 2017. -

AUTOS Y VISTOS:

CONSIDERANDO:

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts.266, 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fs.262/279vta., por los fundamentos aquí expresados, en cuanto se rechazó la demanda por resolución contractual y daños y perjuicios incoada por la vendedora; 2) Revocar la sentencia apelada de fs.262/279vta., en cuanto se rechazó la reconvención por escrituración deducida por el comprador, acogiéndose, de este modo, los agravios de esta parte; 3) Consecuentemente, condenar a la vendedora Marina Alejandra Casaux Alsina a otorgar la escritura traslativa de dominio del inmueble vendido (matrícula ... del Partido de Bolívar), a favor del comprador Héctor Omar Veneciano, por ante los escribanos designados José Gabriel Erreca y/o María Elena Cordeu, dentro del plazo de sesenta días de adquirir firmeza la presente sentencia; debiendo el comprador abonar en el acto de la escrituración el saldo de precio adeudado de u$s 20.697 (sin adición de intereses por no haber mora), con más los impuestos, gastos y honorarios de la escrituración y de la confección del estado parcelario, conforme lo pactado en la cláusula quinta del boleto de compraventa. Todo ello bajo apercibimiento de que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez suscribirá la escritura por él y a su costa, debiendo ordenar el magistrado las medidas complementarias que correspondan; y bajo apercibimiento, también, de que si la escrituración no fuere posible, la parte vendedora deberá resarcir los daños y perjuicios que fueren pertinentes; 4) Revocar la sentencia apelada en cuanto a la adjudicación de las costas por la demanda de resolución contractual y daños y perjuicios, las que se imponen a la parte actora que ha sido vencida en el proceso (art.68 del Cód. Proc.); 5) Adecuar las costas de la reconvención por escrituración, imponiéndolas a la actora reconvenida que ha resultado vencida (arts.68 y 274 del Cód. Proc.); 6) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad, haciendo constar que han adquirido firmeza las consideraciones de la sentencia apelada en torno a la base regulatoria que habrá de computarse (fs.274vta./275, punto V, y fs.278vta./279, punto IV; arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77). Regístrese, notifíquese por Secretaría y devuélvase a su Juzgado de origen.

 

Firmado: Dr. Víctor Mario Peralta Reyes - Presidente - Cám. Civ. y Com. Sala II -Dr. Jorge Mario Galdós - Juez - Cám. Civ. y Com. Sala II - Dra. María Inés Longobardi - Juez - Cám. Civ. y Com. Sala II. Ante mí: Maria Fabiana Restivo - Secretaria - Cám. Civ. y Com. Sala II.

 

  Correlaciones:

Osella, Julio Luis c/Laffaye SA y otro s/daños y perjuicios - Cám. Nac. Civ. -  Sala B - 02/03/2017 - Cita digital IUSJU015531E

 

Cita digital:IUSJU016874E