Por Marcelo L. Perciavalle (1)

I - INTRODUCCIÓN

El Gobierno nacional promulgó la nueva ley de alquileres que fue sancionada por el Congreso el 11/6/2020 mediante el decreto 580/2020 y publicada el 30/6/2020 en el Boletín Oficial, introduciendo cambios en la regulación de alquileres, lo que implica asimismo una modificación al Código Civil y Comercial de la Nación.

La vigencia de esta nueva ley 27551 tiene fecha del 1/7/2020, toda vez que dicha norma establece la vigencia al día siguiente de su publicación en el boletín oficial, y se aplica tanto para inmuebles habitacionales como comerciales, salvo cuando se excluya expresamente a estos últimos en el artículo correspondiente -por ejemplo el artículo 15 de esta ley (ajustes en el contrato)-.

La presente ley consta de cuatro títulos, a saber:

a) Título I: “Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación”.

b) Titulo II: “Regulación complementaria de las locaciones”.

c) Título III: “Programa Nacional de Alquiler Social”.

d) Título IV: “Métodos alternativos de resolución de conflictos”.

Los contratos que se encuentran en curso hasta la fecha de su vencimiento no tendrán modificación alguna, toda vez que, en principio, las leyes no tienen efectos retroactivos (esto es: solo tienen efectos a futuro) salvo que la misma ley prevea su retroactividad: si nada dice la ley en cuanto a este tema, no se aplica a los contratos ya celebrados.

 

II - NUEVA LEY DE ALQUILERES (L. 27551). TÍTULO I: REFORMAS AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

 

Se procede al análisis concordado con el comentario de los artículos reformados.

1. Texto de referencia

Art. 75 - (Texto s/ley 27551 - BO: 30/6/2020). Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

Texto anterior: (Texto s/ley 26994 - BO: 8/10/2014). Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan.

2. Comentario

Esta modificación que ingresó con la sanción de la ley de alquileres es de suma importancia toda vez que al permitir la constitución de un domicilio electrónico se adapta a los tiempos actuales. Consideramos que simplificará los procesos, y aunque quizás también plantee algunos interrogantes, damos la bienvenida al domicilio especial electrónico a nuestra ley de fondo.

La ley no define qué es el domicilio electrónico, por lo que nos preguntamos: ¿puede ser una casilla de mail, un número de WhatsApp, una red social, etc.?

En respuesta a ello consideramos que debe ser un e-mail porque admite seguridad en el cuerpo y en el adjunto, mientras que las redes sociales tienen mucha inseguridad al momento de la prueba. De esta forma locador y locatario podrán constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursen en el marco del contrato de locación. Todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen serán plenamente eficaces.

Bernardo Carlino, en su libro “Manual de reuniones multimedios-personas jurídicas privadas” (Erreius), adelantándose a los tiempos había sostenido respecto a su necesidad e importancia, comenta: “…El domicilio electrónico. En 1998 propusimos la inscripción en el Registro Público del domicilio electrónico de las sociedades de la ley 19550, como un domicilio válido y vinculante exclusivamente dedicado al tráfico de las incipientes comunicaciones electrónicas entre sus órganos, cuando no existía la ley de firma digital y la tecnología de los dispositivos portátiles de comunicación era muy rudimentaria.

La constitución de domicilio electrónico es un requerimiento casi permanente para la mayoría de las comunicaciones y transacciones por Internet, al extremo de no permitir la interacción con los portales web si no se registra uno previamente, y también lo exigen los organismos del Estado para la comunicación con sus administrados durante el cumplimiento de diversas obligaciones y la obtención y reclamo de servicios. No tiene por qué ser distinta la vinculación entre la persona jurídica, los que integran sus órganos y sus socios, de manera que examinaremos las distintas variantes”.

 

1. Código Civil y Comercial de la Nación. Libro tercero. Derechos personales

1. Texto de referencia

Art. 1196 - (Texto s/ley 27551 - BO: 30/6/2020). Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;

c) El pago de valor llave o equivalentes; y

d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Texto anterior: (Texto s/ley 26994 - BO: 8/10/2014). Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

2. Comparación

- Concordancias con el Código derogado: artículos 1556. Ver la ley 23091.

- Concordancias dentro del propio Código: artículos 1195, 1133 y 1208.

3. Comentario

Se frenan de esta forma los abusos hacia los locatarios por parte de los locadores en atención a la necesidad muchas veces impostergable de la vivienda.

De esta forma se pretende desalentar la inveterada costumbre de hacer firmar tantos pagares como meses de locación haya para ejecutarlas como juicio ejecutivo ante la falta de pago del primer vencimiento, como también el adelanto en efectivo de meses de locación.

También se prohíbe cobrar un valor aparte, que no integra el canon locativo, alegando una determinada ventaja edilicia o de ubicación.

En este caso consideramos que podría darse el depósito en moneda extranjera debiéndose entregar idéntica cantidad al finalizar el contrato.

Ahora la reforma beneficia al locatario, que solo deberá abonar un mes de depósito por los tres años de alquiler que se estipula (ahora el plazo mínimo del contrato de locación es de tres años, ver art. 1198, CCyCo.).

La modificación incluye que ese importe que se devuelve al finalizar el contrato tendrá una actualización en base a la inflación registrada en ese período (es decir que será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación), ya que anteriormente se reducía el valor inicial del depósito, lo que dificultaba lógicamente la mudanza de muchos inquilinos, luego del vencimiento.

Por otra parte muchas veces se fijaba un plazo de sesenta días o más en la devolución de dicho depósito luego de la finalización del contrato, ahora la norma exige que se devuelva a la finalización del contrato.

Tal como se desprende de la primera parte de la norma esto no es aplicable a los contratos de alquiler de inmuebles destinados a otras actividades -comercio, industria, o servicios-, en los cuales no se aplicará esta limitación.

Señala Daniel Vítolo en su “Código Civil y Comercial comentado” que esta legislación parece asumir que no existe inferioridad de condiciones de negociación entre locador y locatario que justifique alterar la libertad de contratación en este aspecto. Coincidimos con esta modificación, ya que forma parte de los hábitos en materia de locación de inmuebles con destino comercial -tanto los más convencionales locales a la calle como los que forman parte de modernos complejos comerciales o shopping centers- el pago de alquileres adelantados, y del denominado “valor llave”, que constituye una especie de compensación informal a favor del locador por el aprovechamiento del potencial del inmueble en función de su ubicación, destino anterior, sistemas de publicidad común, clientela, etc., aun sin llegar a constituir un fondo de comercio cuya transferencia deba realizarse conforme el mecanismo formal previsto a tal fin.

 

2. Código Civil y Comercial de la Nación. Libro tercero. Derechos personales. Título IV. Contratos en particular. Capítulo 4. Locación. Sección 3ª. Tiempo de la locación (arts. 1197 a 1199)

1. Texto de referencia

Art. 1198 - (Texto s/ley 27551 - BO: 30/6/2020). Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Texto anterior: (Texto s/ley 26994 - BO: 8/10/2014). Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

2. Comparación

- Concordancias con el Código derogado: no existen concordancias. La cuestión se trataba en la ley 23091 -art. 2-.

- Concordancias dentro del propio Código: art. 1199.

3. Comentario

La modificación de este artículo sin dudas, al elevar el plazo mínimo de dos a tres años, es de los aspectos más relevantes de la reforma.

Los contratos de alquiler que se firmen a partir del 1/7/2020 deberán contemplar nuevas condiciones, como la extensión de tres años como mínimo en contraposición a los dos años del plazo que se estipulaba en los anteriores.

Tal como mencionáramos en la introducción del comentario a esta ley de alquileres, los contratos que se encuentran en curso, hasta la fecha de su vencimiento, no tendrán modificación alguna, siendo por tanto vigente el plazo de vencimiento del contrato original.

Estos plazos son en beneficio del locatario por ello si el contrato es celebrado por un plazo menor -por ejemplo, dos años- el locador no podría solicitar al locatario la restitución de la cosa antes del transcurso del plazo mínimo legal -siempre que el locatario cumpla sus obligaciones-; pero el locatario sí podría dar por finalizado el contrato al vencimiento de ese plazo de dos años, menor al mínimo legal, sin necesidad de preaviso ni indemnización alguna.

Observamos que esto, sin duda, brinda mayor estabilidad para una familia estándar: “mudarse cada dos o cuatro años altera las relaciones sociales y la vida de las familias”, según la agrupación Inquilinos Agrupados.

Pero, además, reduce los gastos. Una actualización del contrato puede superar el 50 por ciento, y una mudanza conlleva nuevos gastos en comisiones, reservas, seguros de caución y depósitos, garantías, etc.

Contrario a lo informado por la agrupación mencionada ut supra, algunos representantes inmobiliarios consideran que el combo “mayor regulación y renta baja” podría generar que algunos inversores decidan retirar los inmuebles del mercado de alquileres para venderlos. Es decir, según su parecer habrá poca oferta para mucha demanda.

Ello sumado a que la extensión de los contratos pasa de dos a tres años y podría suponer por tanto una contra para los propietarios si el inquilino es conflictivo o surgen problemas en el transcurso del contrato.

Por nuestra parte, no obstante las diversas opiniones, consideramos que la última palabra la tendrá el mercado, que convalidará o no esta reforma.

4. Texto de referencia

Art. 1199 - (Texto s/ley 27551 - BO: 30/6/2020). Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Texto anterior: (Texto s/ley 26994 - BO: 8/10/2014) Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

5. Comparación

- Concordancias con el Código derogado: no existen concordancias. La cuestión se trataba en la ley 23091 -art. 2-.

- Concordancias dentro del propio Código: artículos 1620, 1636 y subsiguientes.

6. Comentario

Estas excepciones a los plazos mínimos son similares a la ley 23091, los cuales en general no han traído conflicto alguno.

Acertadamente, se mantiene el último párrafo conforme al cual podrá quedar a criterio judicial la celebración de contratos sin ajustarse a los plazos mínimos cuando la finalidad exteriorizada por las partes del contrato deba razonablemente cumplirse en un plazo menor y ello haga irrazonable someterlos a la exigencia de plazos mayores.

Aquí la reforma en referencia a la excepción del inciso b) “Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos...” apunta a la “avivada criolla” consistente en hacer contratos de dos meses sobre el mismo inmueble y con el mismo locatario y, al cabo del vencimiento de cada uno, celebrar otro igual (también por menos de tres meses) y así sucesivamente, con el propósito de burlar la norma.

 

3. Código Civil y Comercial de la Nación. Libro tercero. Derechos personales. Título IV. Contratos en particular. Capítulo 4. Locación. Sección 4ª. Efectos de la locación. Parágrafo 1°. Obligaciones del locador (arts. 1200 a 1204 bis)

1. Texto de referencia

Art. 1201 - (Texto s/ley 27551 - BO: 30/6/2020). Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Texto anterior: (Texto s/ley 26994 - BO: 8/10/2014). Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

2. Comparación

- Concordancias con el Código derogado: artículos 1515 a 1519 y 1531.

- Concordancias dentro del propio Código: artículos 1187, 1200, 1207 y 1220.

3. Comentario

En este artículo observamos también una importante reforma al texto original del Código Civil y Comercial de la Nación.

El locador entrega el inmueble al locatario en condiciones normales de uso y goce. Es lógico que con el paso del tiempo y por el normal uso haya ciertos elementos que se van deteriorando, como por ejemplo la rotura de un vidrio o de una cerradura. En tales casos el locatario deberá cargar con tales gastos mientras que cuando haya cuestiones que pongan en peligro la seguridad del locatario y su núcleo familiar, como rotura de techos, humedad de las paredes, filtraciones, que incluso pueden afectar la salud de los ocupantes, el locador deberá hacerse cargo de los mismos.

En este sentido, la reforma innova en esta cuestión altamente conflictiva en la relación contractual de la locación.

Efectivamente, durante todo contrato es muy común que aparezcan reparaciones urgentes que no admiten demoras, tal como mencionamos ut supra; en una casa, por ejemplo, luego de una importante tormenta la voladura los techos o tejas.

En tales circunstancias, la norma ahora recepta la posibilidad de que el locatario intime por el término de veinticuatro horas al locador para que proceda a la urgente reparación del mismo, dando la posibilidad al locatario de que proceda a dicha reparación ante el silencio del locador, reclamando luego dicho importe al locador

Si la gravedad no es de tal magnitud el plazo para la reparación ante el silencio del locador por parte del locatario será de diez días antes de proceder como en el caso anterior.

De esta forma las partes cuentan ahora con una norma específica de procedimiento en casos que, insistimos, son sumamente comunes y, ante el silencio de la norma anterior, eran una puerta a largos conflictos.

En referencia a la notificación, cobra vital importancia ahora el nuevo artículo 75 del CPCC, que permite constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan. (Sobre este tema, remitimos al comentario del art. 75, CCyCo.).

4. Texto de referencia

Art. 1203 - (Texto s/ley 27551 - BO: 30/6/2020). Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario este se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Texto anterior: (Texto s/ley 26994 - BO: 8/10/2014). Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

5. Comparación

- Concordancias con el Código derogado: artículo1526.

- Concordancias dentro del propio Código: artículos 955, 956, 1090 y 1187.

6. Comentario

El artículo 1730 del Código Civil y Comercial de la Nación define el “caso fortuito o fuerza mayor” de este modo: “Se considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado”.

El nuevo artículo 1203, al considerar como determinante de la frustración del uso y goce de la cosa a “causas no imputables al locatario”, amplía el espectro de posibilidades.

Por ejemplo: si se alquiló una propiedad para estacionamiento de automóviles y el municipio dispone que la calle sea peatonal, habría que discutir un rato para sostener que ello no ha podido ser previsto (caso fortuito). En cambio, con la expresión “causas no imputables al locatario”, el supuesto de frustración de uso y goce ya estaría configurado.

Se puede pensar más ejemplos: la librería que atiende a los alumnos de una facultad, cuando esta se muda a otro barrio, etc.

El cambio de redacción mejora la situación del locatario.

7. Texto de referencia

Art. 1204 bis - (Artículo incorporado por ley 27551 - BO: 30/6/2020). Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

8. Comentario

Novedosa incorporación normativa, por demás expeditiva en beneficio del locatario, por la que, en casos como el mencionado en el artículo 1201 del Código Civil y Comercial, este deba desembolsar dinero de su peculio para reparaciones que estaban a cargo del locador, pueda este previa notificación, (incluso por mail, si figura en el contrato en virtud del art. 75, CCyCo.) proceder al descuento directo del canon locativo evitando de esa forma demoras innecesarias para restituir lo abonado al locatario.

 

Este contenido que forma parte de la Publicación Temas de Derecho Comercial, Empresarial y del Consumidor dirigida por el Dr. Marcelo Luis Perciavalle, es exclusivo para suscriptores de Erreius. Podés ingresar al artículo completo haciendo haciendo click acá.

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Nota:

(1) Abogado (UBA). Egresado carrera docente (UBA). Profesor de Derecho Comercial (UBA, UCES y Morón). Autor de numerosos libros y artículos doctrinarios. Asesor legal de empresas nacionales