ETHEL HUMPHREYS(1)

I - INTRODUCCIÓN

La nueva ley de alquileres nro. 27551 trae aparejados importantes cambios en el Código Civil y Comercial de la Nación. El jueves 11/6/2020 fue sancionada la ley por el Senado de la Nación. Su reglamentación habrá de ser dispuesta por el Poder Ejecutivo en días posteriores a esa fecha.

Lo cierto es que aún no ha sido publicada en el Boletín Oficial. Técnicamente, una vez promulgada, se produce su publicación. Las modificaciones que pregona la nueva ley entrarían en vigencia a los ocho días siguientes de su publicación en el Boletín Oficial o conforme lo especificado en la norma promulgada. En el caso, sería al día siguiente de su publicación.

El artículo 23 de la nueva ley establece la entrada en vigencia a partir del día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial.(2)

El contrato de locación, previsto en el código fondal, se modifica en torno a su extensión, los aumentos de los cánones locativos, el depósito y las garantías, entre otros.

Cabe aclarar que la nueva ley de locaciones no habrá de tener aplicación retroactiva. Es decir que los contratos vigentes y los celebrados desde el dictado de la nueva norma hasta su puesta en vigencia habrán de regirse por lo estatuido por el Código Civil y Comercial de la Nación, con las modificaciones instituidas por el DNU 320/2020.

II - LA VIGENCIA DE LAS NORMAS DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

La normativa estatuida en el Código Civil y Comercial de la Nación habrá de regir hasta tanto entre en vigencia la nueva ley de locaciones. Por lo tanto, los contratos de locación que se celebren en el ínterin habrán de ser regidos por la normativa aún no modificada.

El contrato de locación se encuentra reglado, en el Código Civil y Comercial de la Nación, en el Libro Tercero: “Derechos personales”, Título IV: “Contratos en particular”, Capítulo 4: “Locación”. El Capítulo se divide en 6 Secciones: Sección 1ª: “Disposiciones generales” (arts. 1187 a 1191), Sección 2ª: “Objeto y destino” (arts. 1192 a 1196), Sección 3ª: “Tiempo de la locación” (arts. 1197 a 1199), Sección 4ª: “Efectos de la locación” (parágrafo 1: “Obligaciones del locador” -arts. 1200 a 1204-, parágrafo 2: “Obligaciones del locatario” -arts. 1205 a 1210- y parágrafo 3° “Régimen de mejoras” -arts. 1211 a 1212-), Sección 5ª: “Cesión y sublocación” (arts. 1213 a 1216), Sección 6ª: “Extinción” (arts. 1217 a 1221) y Sección 7ª: “Efectos de la extinción” (arts. 1222 a 1226).

El contrato de locación, conforme se define en el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, es aquel en el cual “una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa a cambio del pago de un precio en dinero”. Cual se advierte, esa definición es general y, a continuación, la glosa aclara que, a falta de regulación específica, regirán subsidiariamente las normas del contrato de compraventa en lo atinente al consentimiento, precio y objeto.

Con ese concepto, se entendían salvadas determinadas críticas efectuadas a la brindada en el Código Civil derogado(3). Este plexo normativo establecía, en el artículo 1493, que se perfeccionaba “cuando dos partes se obliguen recíprocamente: la una a conceder el uso o goce de una cosa y la otra a pagar un precio determinado en dinero. El que paga el precio se denomina locatario, arrendatario o inquilino y el que lo recibe locador o arrendador”.

Las críticas que giraban en torno a lo estatuido por Vélez Sarsfield eran las siguientes(4):

1.Se definían tres tipos de contratos en una sola norma: locación de cosas, locación de obra y locación de servicios.

2.Los contratos contemplados en el artículo 1403 eran independientes, autónomos y perfectamente diferenciables.

3.La asimilación del contrato de locación de cosas al de locación de servicios podía ser calificado de “anacrónico”. Ello solo era justificable en el Derecho Romano, en donde en la locación de servicios se consideraba que el servus era de propiedad de su dueño.

4.Se ha omitido referenciar al elemento “tiempo” en la locación de cosas. No obstante, debe recordarse que, en la nota al artículo 1493(5), ha referido a ese factor.

De la definición del nuevo Código pueden enumerarse las obligaciones principales del contrato de locación:

1.El locador debe ceder el uso y/o goce de la cosa temporalmente.

2.El locatario recibe la cosa en calidad de tenedor. Es decir, el locador realiza una “tradición tenencia”.(6)

3.El locatario debe pagar un precio determinado o determinable en dinero. De lo contrario, se estaría frente a un contrato innominado.

Esa égida no es modificada con la nueva ley sancionada por el Congreso Nacional; como así tampoco sus caracteres.

Los caracteres propios del contrato de locación son los siguientes(7): nominado, típico, consensual, bilateral, no formal, con efecto personal, conmutativo, oneroso, de ejecución continuada o tracto sucesivo; la obligación del locador es temporal, transmisible por actos entre vivos, civil y de consumo.

III - EL DECRETO DE NECESIDAD Y URGENCIA 320/2020

El DNU 320/2020(8) fue dictado en el marco de la emergencia pública, suscitada a raíz de la pandemia producida por el COVID-19(9). El decreto, reafirma la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social.(10).

El decreto regula lo referente a los alquileres, la suspensión de los desalojos(11), la prórroga de los contratos(12), la subsistencia de la fianza(13) y el congelamiento de precios.(14)

En el particular, establece la posibilidad de prorrogar las locaciones finalizadas con el mismo precio que la extinguida, el congelamiento de los alquileres aun cuando se hubiesen pactado actualizaciones y la posibilidad de saldar la diferencia adeudada, en cuotas y sin intereses, desde el mes de octubre de 2020.(15)

Se ha determinado que el decreto en análisis es de orden público (art. 14) y que rige desde la fecha de su publicación en el Boletín Oficial (art. 15).

El Poder Ejecutivo se encuentra facultado a prorrogar el plazo de vigencia considerado en la norma (art. 13), que ha sido establecido en el 30/9/2020.

Hasta entonces, a menos que medie prórroga, el decreto habrá de regir en forma conjunta con la nueva legislación de locaciones sancionada días atrás.

IV - LA NUEVA LEY DE ALQUILERES

La nueva ley de alquileres introduce modificaciones en el Código Civil y Comercial de la Nación y habrá de regir para los contratos a celebrarse luego de su entrada en vigencia.

Debe recordarse que los contratos en curso no son alcanzados por esta nueva normativa ni podrán sufrir modificación alguna en relación con su ejecución.

Los puntos esenciales que se modifican refieren a las siguientes temáticas:

1.Actualización.

2.Plazo de duración.

3.Garantías.

4.Renovación.

5.Expensas.

6.Declaración de los contratos ante la AFIP.

7.Intermediación por profesional matriculado.

8.Mediación y arbitraje.

9.Programa Nacional de Alquiler Social.

 

Este contenido que forma parte de la Publicación Temas de Derecho Civil, Persona y Patrimonio de Julio 2020, dirigida por las Dras. Silvia Tanzi y Lily Flah, es exclusivo para suscriptores de Erreius, podés ingresar al artículo completo haciendo click acá. 

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Notas:

1 Abogada. Doctora en Derecho. Especialista en Derecho de la Salud. Responsabilidad Médica e Institucional. Diplomada en la Diplomatura en Actualización en Nuevo Código Civil y Comercial. Profesora titular por concurso de “Derechos Reales I” (UAI). Adjunta Profesora regular por concurso de “Elementos de Derechos Reales” (UBA) y de “Derecho Económico I” (UBA), “La propiedad horizontal en la actualidad” (CPO, UBA) y “Protección jurídica de la vivienda” (CPO, UBA). Profesora de la Especialización en Derecho de la Salud. Responsabilidad Médica e Institucional. Profesora del Doctorado en Derecho con orientación en Derecho Privado de la Universidad de Ciencias Sociales y Empresariales. Directora e Investigadora de Proyectos de Investigación (UBA, UAI, UCES). Investigadora Adscripta del Instituto Gioja (UBA). Docente de “Contratos Civiles y Comerciales” (UBA). Ex profesora de “Civil I” (UMSA) y “Derecho Privado Profundizado” (UB). Ex consejera titular representante del estamento docente del Consejo Consultivo del Departamento de Derecho Privado II de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, reelecta por dos períodos. Autora de numerosos libros relacionados con el área civil-patrimonial y artículos publicados en revistas jurídicas con y sin referato. Ponente y conferencista en diversos eventos. Asistente a numerosos cursos, jornadas, seminarios