Plazos, garantías, expensas: qué contempla el proyecto sobre alquileres que tuvo dictamen en Diputados

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Esta propuesta introduce cambios a la iniciativa que tuvo media sanción del Senado, por lo que, en caso de ser aprobada, deberá volver a la Cámara alta para que la ratifique o deseche. 

La propuesta, que avanza en Diputados y se transformaría en ley antes de fin de año, indica lo siguiente: 

- Domicilio especial. Las partes pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren allí y serán plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que ahí se practiquen. 

-  Las disposiciones del capítulo mencionado podrán ser modificadas por acuerdo de partes, cuando se trate de locaciones de inmuebles con destino comercial en las que el valor mensual del alquiler sea superior a 5.000 Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) o a locaciones de inmuebles con destino habitacional en las que el canon locativo sea superior a 3.000 UVA. 

- Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: 

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; 

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables por una cantidad mayor al importe equivalente a un mes de alquiler. 

El depósito será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación y el reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas correspondientes al período contractual que, al momento de la entrega del inmueble, no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último período abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. 

En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador para que este le restituya de manera inmediata las sumas retenidas; 

c) El pago de valor llave o equivalentes; 

d) La firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte o se anexe al contrato original. 

- Comisiones: En caso de que el contrato haya sido celebrado con la intermediación de un corredor inmobiliario, los honorarios por los servicios prestados deberán ser soportados por el locador y no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. 

Si no hubiere máximos, no podrán ser mayores a un mes de alquiler. De igual modo, serán soportados por el locador los gastos de publicación, certificación de firmas y cualquier otro en el que incurriere el intermediario a efectos de perfeccionar el contrato. 

Cuando el martillero participe en la renovación del contrato, las comisiones  no podrán superar el valor de medio mes de alquiler si no hubiera, en este punto, un máximo establecido en cada jurisdicción. 

- Plazo mínimo de la locación. Si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años en locaciones destinadas a vivienda, y de dos años para cualquier otro destino, excepto los casos del artículo 1199 (embajadas, guarda de cosas, stands para exposiciones y habitaciones con fines turísticos). 

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. 

- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa en un estado que pueda servir para el uso y goce convenido y deberá efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes, o en hechos de terceros o caso fortuito. 

Ante un reclamo del locatario, en caso de negativa o silencio del locador, debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, aquel podrá realizarla por sí con cargo al propietario. 

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. 

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si este se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por otros motivos. 

Si por motivos no imputables al locatario se viese interrumpido el normal uso y goce de la cosa, este tendrá derecho a una reducción temporaria del canon locativo equivalente a una treintava parte del mismo por cada día en que persista la interrupción o, según las circunstancias, a resolver el contrato. 

- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos. 

- Expensas. El locatario debe abonar las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas extraordinarias. 

Solo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se reiteran por períodos mensuales o bimensuales y que se vinculen a los servicios normales a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias. 

- Resolución anticipada. El contrato con destino habitacional puede ser resuelto anticipadamente por el locatario si han transcurrido seis meses de vínculo, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. 

Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la equivalente a un mes de alquiler si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. 

Si se acordara un plazo de notificación previa superior a los tres meses, no corresponderá el pago de indemnización alguna si han transcurrido al menos seis meses de contrato. 

- Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los dos últimos meses de la relación, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, para acordar su renovación. 

En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. 

- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. 

Sin perjuicio de la reserva por las obligaciones adeudadas, en ningún caso el locador podrá negarse o condicionar la recepción de las llaves del inmueble. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, el locatario podrá realizar la consignación judicial de las llaves, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez días siguientes a la misma, o desde que fuera notificado el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo. 

Cumplido ese plazo, o habiéndose verificado la extinción de la locación, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble. Ante el incumplimiento del inquilino, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción. 

El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días contados desde su notificación al locatario. 

- Actualización: En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler deberá fijarse como un valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán acordarse ajustes semestrales, utilizando a tal efecto un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), ambos elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) 

- Garantía: El propietario deberá aceptar, a oferta del locatario, cualquiera de las siguientes: 

1) Garantía real 

2) Aval Bancario 

3) Seguro de Caución 

4) Garantía personal del locatario o del fiador, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. 

5) Garantía de fianza. 

El proyecto destaca que esa enumeración no tiene carácter taxativo. Además, señala que el locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso 4, en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces. 

En los supuestos de los incisos 2, 3 y 5, la reglamentación establecerá los requisitos que deberán cumplir las sociedades que otorguen estas garantías, y las características y condiciones de las mismas. 

 

Los contratos deberán ser registrados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga para que sean oponibles a terceros, cuenten con fecha cierta y puedan ser utilizados como instrumentos válidos para el inicio de acciones judiciales. De todas maneras, cualquiera de las partes podrá informar la existencia de ese vínculo al ente recaudador. 

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Fuente: Erreius.