Remax Argentina deberá indemnizar a una persona por la compra frustrada de un inmueble
LUNES, 27 DE JUNIO DE 2022
La sociedad franquiciante de inmobiliarias debe indemnizar el daño ocasionado al haberse publicitado en el sitio web un inmueble que no estaba en condiciones de ser vendido.
En el caso “Morón Mariano Oscar c/ Remax Argentina S.R.L. y otros s/ daños y perjuicios”, el actor quería comprar un departamento. A tal fin, ingresó a sitio de internet remax.com.ar, donde fue derivado a «Remax Central» (Maxre SRL) y al agente inmobiliario Leonardo M. Acosta.
Después de coordinar la visita a la unidad, hizo una oferta de compra y entregó una seña de u$s1000. La propietaria aceptó la oferta; Morón reforzó la seña con u$s5700, oportunidad en que se le informó que la compraventa estaba condicionada a los informes del Registro de la Propiedad Inmueble, para lo que se le solicitaron otros u$s300 más para gestionarlos.
Se le comunicó que el resultado de los informes fue negativo y firmó el boleto de compraventa junto a los agentes de REMAX Acosta y Gustavo Guastello, y la vendedora.
Vendedora, inhibida
La escritura, sin embargo, no pudo realizarse. Es que al solicitar el escribano el certificado de inhibiciones de la vendedora surgió que estaba inhibida.
Como consecuencia, se frustró la compraventa y Morón demandó por daño directo, moral y punitivo a Remax Argentina SRL, Maxre SRL, Leonardo Marcelo Acosta y Gustavo Daniel Guastello.
Uno de los agentes y Maxre SRL reconocieron el error cometido al solicitar el informe de inhibiciones de la vendedora, como también la suscripción del boleto de compraventa con sello aclaratorio “Remax Central”.
REMAX Argentina planteó la excepción de falta de legitimación pasiva. Dijo que comercializa el sistema mediante franquicias y que, entre otras, concedió una a Maxre SRL, que opera bajo el nombre de “Remax Central”.
Manifestó que no ha tenido ninguna vinculación con los hechos, que la única vinculación invocada por la actora sería a través de la Ley de Defensa del Consumidor (LDC) y que el franquiciante no responde por la obligación del franquiciado (art. 1520 CCCN).
El fallo de primera instancia
La jueza de primera instancia encuadró la cuestión como una relación de consumo; sostuvo que al quedar acreditado que la operación de compraventa quedó frustrada por exclusiva responsabilidad de Guastello, Acosta y Maxre SRL (Remax Central) los consideró solidariamente responsables de los daños sufridos por el actor por aplicación del art. 40 LDC.
Con relación a REMAX Argentina SRL, sostuvo que el planteo de la irresponsabilidad del franquiciante frente a las obligaciones del franquiciado admite como excepción la existencia de disposición legal expresa, considerando tal el art. 40 de la LDC.
La sentencia mereció agravios por la parte actora y por REMAX Argentina, quien cuestionó la aplicación al caso de la LDC, cuyo art. 2 excluye a las profesiones liberales y remarcó que el daño se originó en el ejercicio profesional.
También consideró inaplicable el art. 40 de la citada ley porque, desde su punto de vista, “no hubo daño generado por la publicidad, solo por el error del corredor inmobiliario”.
El fallo de la Cámara
Los camaristas Guillermo González Zurro, María Benavente y Carlos Calvo Costa indicaron que “el régimen de responsabilidad previsto en el art. 40 de la Ley de Defensa del Consumidor es inaplicable si se demanda una indemnización por un incumplimiento contractual, que tuvo su origen en un error del corredor inmobiliario sobre la inhibición que pesaba sobre la vendedora del inmueble”.
Esto se debe a que “los daños operados por el incumplimiento de la obligación no afectaron, por cierto, ni la integridad física ni ningún otro bien del actor por fuera del círculo indemnizatorio de la obligación primaria sino que quedaron limitados a los generados por la frustración del contrato de compraventa (daño directo, daño moral y daño punitivo) y, del mismo modo, no es posible aquí hablar del corretaje inmobiliario como una actividad riesgosa según el alcance aceptado uniformemente por la doctrina y la jurisprudencia”.
Luego explicaron que “para extender en el régimen de la responsabilidad solidaria por la prestación de un servicio en los términos del art. 40 de la Ley de Defensa del Consumidor a quien no tuvo participación, el daño tuvo que haber afectado la persona o bienes del damnificado -distintos del objeto contratado, al no resultar derivación del incumplimiento típico del negocio-, y además debió provenir del riesgo o vicio del servicio prestado”.
Pero remarcaron que “es procedente responsabilizar a la sociedad que otorga franquicias a oficinas inmobiliarias por aplicación del art. 10 bis de la Ley de Defensa del Consumidor, ya que: a) su calidad de proveedora, pues aunque el servicio de profesionales liberales no está incluido de la ley citada, sí lo está la publicidad que se haga de su ofrecimiento; b) la noción de conexidad contractual, pues supone la existencia de un negocio cuya realización requiere de diferentes contratos que en su conjunto conforman un sistema; c) el incumplimiento al deber de información, integrado en la publicidad del portal web que publicitaba la venta de un inmueble que no estaba en condiciones de ser vendido”.
Así, ordenaron resarcir por daños y perjuicios y daño moral al actor.
Modelo de negocios distinto
En el artículo “La situación jurídico-económica del caso Re/Max”, publicado en Temas de Derecho Administrativo de Erreius, Pablo J. Majul indica que “en el caso RE/MAX lo que está en cuestión no es el ejercicio profesional de corredores inmobiliarios y martilleros; ni siquiera se ha puesto en crisis el gobierno de la matrícula por parte de los colegios profesionales, sino lo que está en juego en este asunto es el funcionamiento de un modelo de negocio”.
Fuente: Erreius
