Alquileres: la prórroga tácita convenida entre el locador y el locatario no es oponible a los fiadores

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Resulta habitual que los contratantes -locador y locatario-, una vez que vence el contrato, decidan, de común acuerdo, sin consentimiento del fiador, continuar con la locación sin redactar un nuevo contrato. En ese caso, las condiciones pactadas originariamente pueden variar sustancialmente.

En un caso resulto a fines del año pasado, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil determinó que la prórroga tácita convenida entre el locador y el locatario no puede serle opuesta a los fiadores, en virtud del principio de relatividad en los efectos de los contratos.

En la causa “P., I. c/L., O. E. y otros s/ejecución de alquileres”, el fiador apeló la sentencia que desestimó las defensas opuestas por los ejecutados y mandó llevar adelante la ejecución por el capital reclamado, con más un interés del 30% anual por todo concepto.

De acuerdo a lo que surgía del contrato de locación, el apelante se constituyó en fiador de todas las sumas que pudiera adeudar el locatario como consecuencia de aquel, de los juicios que se promuevan o de daños y perjuicios que se ocasionen hasta la entrega de la cosa.

Al analizar el caso, los jueces de la Sala E indicaron que “aun cuando le sean aplicables al ‘principal pagador’ las disposiciones sobre los codeudores solidarios, el alcance de dicha obligación no puede proyectarse fuera del ámbito temporal que le es propio, es decir, del contrato por el que entendió obligarse”.

“La circunstancia de tratarse de un fiador no puede derivar en la imposición de una nueva obligación si no medió la intervención y el consentimiento del deudor que, si bien la dio en ocasión de suscribir el contrato, lo cierto es que el mismo venció el día 31 de enero de 2015”, agregaron los magistrados.

En ese sentido, destacaron que “la prórroga tácita convenida entre el locador y el locatario no puede serle opuesta a los fiadores, en virtud del principio de relatividad en los efectos de los contratos”.

Luego remarcaron que los conflictos que se suscitan en este tipo de cuestiones quedaron definitivamente resueltos con la incorporación del artículo 1582 bis del Código Civil (texto según ley 25.628), que resulta aplicable atento a la fecha en que se suscribiera el mentado contrato (1 de febrero de 2013).

Por ello, los jueces Fernando Racimo y José Luis Galmarini determinaron que correspondía admitir la queja ensayada por el fiador sobre el punto y se limitaría la ejecución, respecto de él, solo a los arriendos que se devengaron durante la vigencia del contrato.

En cuanto a la tasa de interés fijada, el tribunal decidió que, dado el marco económico actual y que se trata de una deuda establecida en pesos, resulta prudente aplicar la del 24% anual por todo concepto.

Evitar abusos

La fianza es un contrato por el cual una persona -el fiador- se compromete a satisfacer una prestación en el caso de que el afianzado (en este caso, el inquilino) no cumpla. La garantía de alquiler se asienta de forma escrita y, por lo general, se la incluye como una cláusula más del contrato de locación, porque se trata de un contrato accesorio, que tiene lugar con motivo de otro cuyo cumplimiento garantiza.

Bartolomé Orfila, colaborador de Erreius, con respecto a la caducidad de la fianza y su eventual renovación, indicó que “ya en el año 2002, mediante la ley 25628, se había incorporado al Código Civil el artículo 1582 bis, que establecía la cesación automática de las obligaciones del fiador al vencimiento del plazo de locación, salvo la que se derive de la no restitución en término del inmueble locado, que exigía el consentimiento expreso del fiador para la renovación o prórroga expresa o tácita de la locación, una vez vencido el plazo de esta y la nulidad de toda cláusula que extendiera la fianza más allá del vencimiento del contrato original”.

Mediante esa norma se trató de evitar el abuso que se configuraba en infinidad de casos, debido a la renovación o prórroga del vínculo acordada entre el locador y el locatario sin intervención del fiador, que seguía obligado en los términos del contrato originario.

 “El artículo 1225 del nuevo Código reproduce textualmente el contenido de aquella norma, con lo cual se ratifica una solución necesaria que limita adecuadamente el compromiso del fiador y evita situaciones de desnaturalización de sus obligaciones y eventuales abusos”, agrega Orfila.

Dicho artículo dice textualmente: “Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.

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Erreius