Fijan el límite aplicable en las cláusulas penales pactadas en los contratos de locación
LUNES, 30 DE SEPTIEMBRE DE 2019
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó una sentencia que pactó los intereses aplicables al 36% anual por los montos debidos en un contrato de locación pero ordenó reducir la cláusula penal establecida en el instrumento por considerarla desproporcionada.
En el caso “Puceiro, Ricardo Daniel c/Arrúa, Marta Ofelia y otros s/ejecución de alquileres”, la resolución de primera instancia estableció una tasa de interés por todo concepto en el 36% anual.
La decisión fue apelada por la ejecutante, ya que la jueza a quo no se expidió sobre la aplicación de la cláusula penal establecida en una cláusula del contrato.
Al analizar el expediente, los magistrados comenzaron explicando que “los intereses no se vinculan con el poder adquisitivo del alquiler, sino que, dada su caracterización, tienen una doble finalidad, esto es, importan una liquidación convencional por anticipado de los daños y perjuicios que el incumplimiento del pago del alquiler le ha causado a la acreedora y también procuran compeler al deudor a satisfacer dicha prestación”.
En esa línea, los jueces José Luis Galmarini y Fernando Posse Saguier consideraron que “resultaría prudente aplicar a los efectos de no violentar la norma moral establecida en los artículos 12, 279 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, teniendo en consideración la naturaleza de la relación jurídica objeto de la causa, una tasa equivalente al 24% anual por todo concepto, que se considera como justa y adecuada a las actuales condiciones de mercado para supuestos de relaciones locativas inmobiliarias”.
Pero como ese punto no fue apelado por el ejecutado, los miembros de la Sala F decidieron dejarlo firme.
En lo relativo a la cláusula penal, señalaron que la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 794 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que “los jueces pueden reducir las penas cuando su monto resulte desproporcionado a la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor”.
Además, recordaron que en una causa anterior habían señalado que “a la luz del Código Civil, entendieron que se trata de una facultad moderadora que puede ejercitarse cuando se violan aquellos principios vitales que informan los artículos 953, 954, 1069, 1071 y concordantes del Código Civil, cada vez que la aplicación de la pena conduzca a resultados lesivos a la regla moral y al sentido de justicia”.
En tal sentido, los jueces destacaron que “es indudable que esta facultad que debe ser ejercida en forma excepcional y con suma prudencia debe abrirse en la especie para atemperar la excesivamente onerosa penalidad convenida”.
En esa línea de pensamiento, destacaron que “el análisis acerca de la exorbitancia del monto de la pena se encuentra librado al prudente arbitrio judicial, desde que la ley brinda al magistrado la posibilidad de estudiar cada supuesto particular con amplitud de criterio”.
Y, en lo relativo al caso concreto, precisaron que “el monto del alquiler mensual por el inmueble objeto de este proceso fue pactado en $ 10.650, y la multa establecida en la cláusula décimo segunda en el 20% del monto del último período mensual del alquiler asciende a la suma de $ 2.130 diarios, totalizando ambos valores un importe de $ 74.550 por mes entre ambos rubros”.
Para justificar la inclusión de la cláusula penal, indicaron que “debe deducirse que el perjuicio que en principio pudo sufrir el locador es el no cobro oportuno de los alquileres o valores locativos pactados y la imposibilidad de volver a arrendar la propiedad durante el tiempo que el deudor retuvo la tenencia de la cosa alquilada; como consecuencia de esto último, se vio privado de percibir el alquiler cuyo monto estaría determinado por el pertinente mercado”.
En cuanto a su monto, consideraron que esa penalidad implicaba una cantidad elevada respecto al valor locativo mensual real al momento de la mora en la restitución, por lo que ordenaron ajustarla al doble del alquiler, por aplicación de los artículos 279 y 794 del Código Civil y Comercial de la Nación.
En el artículo “La causa del contrato. Comparación entre el Código Civil de Vélez y el Código Civil y Comercial”, publicado en Erreius online, José A. Barbón Lacambra explica que “la cláusula penal es un pacto que bajo modalidades diferentes se hace para sancionar un incumplimiento y, a pesar de ser reconocido, admite reducciones por razones de justicia, moral y abuso de derecho, pero no por ausencia de función económico-social de dicha disposición”.
“Ello viene a demostrar la fragilidad de los fundamentos de las teorías que explican la fuerza vinculante del contrato, ya sea en la función económico-social que dicho instituto cumple, o en la utilidad que para las mismas partes supone el cumplimiento, la tutela del interés del acreedor o la violación de una norma jurídica individual, entre otros”, concluye.
Fuente Erreius
